Bonjour à tous,

Bienvenue dans cette nouvelle édition de notre newsletter ! Cette semaine-ci, nous abordons deux sujets majeurs pour optimiser vos décisions financières et patrimoniales.

Tout d'abord, je suis ravi de vous présenter un nouvel outil sur la plateforme : "Acheter vs Louer". Suite à vos nombreux retours sur l'article du 29 septembre concernant le dilemme entre achat et location d'un bien immobilier, j'ai développé ce simulateur pour vous aider à prendre une décision éclairée sur l'aspect financier. L'outil compare le coût total actualisé (NPV) des deux options en tenant compte de tous les flux financiers sur la période de votre choix. Vous découvrirez comment il fonctionne, comment interpréter les résultats, et je vous présenterai un exemple concret d'analyse.

Ensuite, dans l'article de la semaine, nous explorons pourquoi les actions constituent des actifs plus "sûrs" qu'on ne le pense pour les petits portefeuilles. Malgré une image parfois intimidante et des obstacles à l'entrée (je partage d'ailleurs mon parcours du combattant pour ouvrir un simple compte titre), les actions offrent des opportunités intéressantes d'investissement passif. Je présente de plus les outils disponibles sur Alethea vous permettant de réaliser vos propres analyses sur les titres cotés.

Bonne lecture !

La newsletter du 29 septembre 2025 sur l’analyse de l’intérêt d’acheter un bien ou le louer à susciter beaucoup d’intérêt parmi vous.

Vous avez été nombreux à me contacter en m’indiquant que vous êtes resté sur votre faim à l’issue de l’article car je ne tranchais pas vraiment sur la question.

Il s’agit d’un sujet assez compliqué qui doit être abordé au delà du prisme purement financier en prenant en compte votre situation, vos aspirations et surtout vos objectifs personnels. Il faut donc prendre en compte tous ces éléments pour faire votre choix.

Sur l’aspect financier, on peut cependant définir une approche pour aider à la décision. J’ai donc réfléchi et mis au point un nouvel outil sur la plateforme permettant de vous aider à faire votre choix.

Il se nomme “Acheter vs Louer” et est disponible ici : https://joinalethea.com/outils

Le simulateur compare le coût total de l’achat d’un bien immobilier à celui de la location d’un logement équivalent, sur la période que vous choisissez (ex. 10, 15 ou 20 ans).

Pour cela, il prend en compte tous les flux d’argent liés à chaque option, année après année, puis les ramène à leur valeur d’aujourd’hui (NPV) pour que la comparaison soit juste. Pour ceux familier avec la méthode de discounted cash flows utilisée pour valoriser les entreprises, l’approche utilisée en est une dérivée.

Quand vous achetez, vous avez plusieurs types de dépenses :

Mais en contrepartie, vous ne payez plus de loyer chaque mois, et votre bien peut prendre de la valeur au fil du temps. Le simulateur considère donc aussi la valeur du bien à la revente, selon le taux d’appréciation que vous indiquez.

En résumé, pour le calcul de la NPV dans le cas d’un achat on va considérer les flux suivants à chaque instant t :

Quand vous louez, vous payez un loyer chaque mois, qui peut augmenter un peu chaque année selon le pourcentage que vous saisissez. Mais contrairement à l’achat, vous conservez votre apport initial (et l’argent que vous auriez dépensé en frais d’achat).

Le simulateur suppose que cet argent est placé à un taux sans risque, par exemple sur un produit d’épargne ou une obligation d’État. Ce capital fructifie au fil du temps et représente une valeur de patrimoine à la fin de la période.

Ainsi, pour chaque année t, les flux considérés sont les suivants :

Pour comparer les deux alternatives, le simulateur calcul pour chacune, une NPV représentant la valeur actualisées des flux futurs.

La NPV (Net Present Value) est une mesure économique qui permet de comparer des flux financiers futurs en les ramenant à leur valeur actuelle, c’est-à-dire à aujourd’hui.

En finance, 1 franc reçu dans 10 ans vaut moins qu’1 franc aujourd’hui, car :

Elle se calcule en actualisant chaque flux futur à l’aide d’un taux d’actualisation réel r. Ce taux d’actualisation est calculé en prenant en compte :

Dans le simulateur, plus la NPV est faible, moins l’option coûte (puisqu’on mesure des dépenses actualisées).

Le simulateur affiche deux indicateurs clés :

Au niveau du graphique :

Si la courbe “Acheter” reste au-dessus de “Louer” sur toute la période → louer est plus avantageux. Si elle passe en dessous après quelques années → acheter devient plus rentable à long terme.

Prenons les hypothèses suivantes :

Cela revient à remplir le simulateur comme tel :

On obtient le résultat suivant :

Sur ce cas, on se retrouve avec :

La NPV d’achat est nettement plus faible que celle de la location. Il est donc plus intéressant d’acheter le bien que de le louer dans ce cas

Ce modèle simplifie certaines réalités :

Il s’agit donc d’un outil pédagogique, pas d’un conseil financier personnalisé.

Je vous laisse tester ce nouvel outil et me faire un retour si vous avez des questions.

Généralement méconnue du grand public, les actions sont à mon sens les actifs les plus “sûr” dans lesquels investir pour les portemonnaies les plus modestes. Cela va à l’encontre de l’imaginaire commun et de l’image assez glamour véhiculée par cette classe d’actifs.

Quand on pense “investissement en action”, on est très vite emmené dans un monde “secret” avec des pseudo-experts qui s’amusent à utiliser des termes compliqués afin de se rendre indispensable pour les épargnants.

De même, les banques qui sont le premier point de passage pour investir dans ce type d’actifs, n’aident pas.

Lorsque j’ai ouvert mon compte personnel dans une grand banque de Côte d’Ivoire, j’ai été frappé par le manque de communication et de transparence sur les produits d’épargne. Habitué des investissements en action dans d’autres marché, cela me semblait évident d’ouvrir en parallèle un compte titre me permettant d’investir sur les marchés financiers de la sous région.

Mais j’étais loin de me douter qu’un parcourt du combattant m’attendait pour pouvoir le faire. J’ai du solliciter ma conseillère qui n’ayant pas beaucoup de compétence sur le sujet m’a redirigé vers l’entité dédiée du groupe chargé des opérations sur les marchés de la BRVM. En me rendant au siège de l’entité, j’ai très vite compris que je n’avais rien à y faire : le vigil ne m’a même pas laissé entrer dans le bâtiment en me disant que je n’avais rien à y faire.

A la suite, j’ai envoyé un mail à ma conseillère qui naturellement ne m’a pas répondu et je suis resté 3 mois sans évolution sur le sujet.

C’est une émission vue à la télévision au cours de laquelle un personnel de ma banque expliquait le processus d’ouverture du compte titre qui m’a permis de débloquer la situation. J’ai contacté ma conseillère pour un rendez-vous que j’ai pu avoir que deux semaines après.

Au cours de ce rendez-vous, je lui ai expliqué ce que j’avais vu à la télévision au sujet de la banque et les comptes titres. Cela a permis de débloquer la situation dans la mesure où après avoir consulté sa responsable d’agence, elle a eu confirmation qu’il lui était possible directement d’ouvrir mon compte titre (merci la RTI).

Naturellement, pour ouvrir ce compte, je devais fournir toute une batterie de documents qu’ils avaient déja à leur disposition étant donné que je suis leur client. Cela m’a valu 1 semaine supplémentaire. Parmi ces documents, il y a la fameuse attestation de domicile qui peut être faite qu’au commissariat de police. En connaissant le niveau de sollicitation de ces commissariats, vous pouvez bien imaginer que la mise en place de ce document arrivait en dernier dans leur priorité.

Une fois les documents fournis, j’ai du attendre 2 semaines pour avoir mon compte titre d’ouvert puis 1 mois supplémentaire pour avoir accès à la plateforme en ligne. Pour moi, c’était naturel de donner ou au moins proposer au client la souscription à la plateforme en ligne à l’ouverture du compte titre. Mais à priori pour ma banque, ce n’était pas nécessaire. J’ai du donc en faire la demande après avoir obtenu la notification de création de mon compte titre.

5 mois ce sont donc écoulés entre le moment où j’ai voulu ouvrir un compte titre et eu les accès à une plateforme me permettant de “trader”.

Revenons donc sur le terme “sûr” que j’ai utilisé pour les actions à la BRVM. Le graphique ci-dessous présente l’évolution de l’indice “BRVM Composite”. Il s’agit d’un indice décrivant l’évolution de toutes les actions du marché de la BRVM.

En l’espace de 15 ans, on est passé d’une valeur de 154 à 332, soit une évolution de 115%. Il y a eu cependant un très grand “creux” en 2020 suite à l’épidémie de la COVID19. Malgré cela, pourquoi je considère que ces actifs sont les plus sûrs pour les petits portefeuille ?

Considérons un montant à investir de 1 million de FCFA dans la sous région. Quelles sont les possibilités ?

J’omets volontairement les investissements liés à des activités entrepreneuriales comme l’agriculture qui nécessitent une expertise élevée et une implication non négligeable. Les trois actifs précédents peuvent être considérés comme “passif” :

Sur ces trois classes d’actifs, l’investissement immobilier est généralement considéré comment étant “sûr” dans le mesure où il est palpable et répond à un besoin primaire des populations : se loger. Cela est complètement vrai mais se lancer dans l’immobilier avec 1 million de FCFA en poche reste assez compliqué dans notre environnement. Pour cause, l’accès au crédit qui rend difficile les investissements. De ce fait, de nombreuses personnes se tournent vers une l’alternative qui est l’investissement sur les terrains.

Mais sur ce sujet, on entend parler tous les jours d’arnaques diverses : la gestion du foncier reste encore compliquée dans nos pays. D’autant plus que pour un prix d’entrée de 1 million de FCFA, on aura souvent tendance à se diriger vers des terrains n’ayant pas d’ACD et donc soumis à des risques extrêmement élevés d’arnaque ou tout simplement de non conformité avec le cadastre.

A moins d’avoir une réelle expertise sur le sujet et de disposer de temps pour réaliser les due diligence nécessaires, ce type d’investissement reste à mon sens très risqué.

Au niveau de l’investissement en action à la BRVM, une fois le compte titre ouvert, les risques d’arnaque sont quasi inexistants :

Donc mise à part le risque “action” liée à la volatilité du titre, l’investisseur n’a pas à se préoccuper des autres risques liés aux opérations.

C’est pour cela que je pense que les actions sont des actifs “sûr” dans notre environnement. Il faut cependant bien comprendre comment elles se comportent afin de mettre en place une stratégie efficace d’investissement sur le long terme.

Sur le site d’Alethea, nous mettons à disposition un dashboard complet vous permettant de comprendre la situation actuelle des différents titres cotés à la BRVM à travers toute une série d’indicateurs quantitatifs.

Ils sont accessible ici : https://joinalethea.com/stock-analysis

Dans cette article, nous allons passer au peigne fin ces différents indicateurs afin d’expliquer leur utilité et comment vous pouvez les utiliser pour réaliser vos due diligence sur les titres cotés.

En se rendant sur la page d’analyse des actions, vous pourrez sélectionner dans la liste déroulante un titre afin d’avoir accès à ses indicateurs quantitatifs.

Pour la suite, nous allons sélectionner la société “Ecobank_CI”.

La première section fourni une vision globale du titre.

On y retrouve :

Avec cette vision globale, on peut se faire une idée sur le titre :

Cela permet en un clin d’oeil d’avoir une idée de la dynamique du cours du titre.

La seconde section présente un graphique avec l’évolution du prix et des volumes.

Ce graphique permet de comprendre la tendance du titre : il y a une tendance à la hausse du titre depuis le 15 juillet. Des épisodes de baisse sont observés qui s’accompagnent de forts volumes. Une analyse plus fine est nécessaire : qu’est ce qui a causé ces fortes baisses. Cela peut être du à des évènements de l’entreprise ou tout simplement du à un petit groupe d’actionnaire qui en recherche de liquidité ont décidés de se déparer du titre ce qui a induit une forte pression vendeuse. Cette deuxième hypothèse arrive régulièrement sur ce marché qui reste encore assez peu mature. Des acteurs conséquents comme des assureurs, fonds de pension ou même des particuliers fortunés, peuvent posséder des parts des sociétés et impacter le marché lorsqu’ils décident de vendre ou acheter.

La section “Tendance” fournit des indicateurs techniques permettant de comprendre la tendance du titre.

Le rendement mensuel représente l’évolution du cours du titre sur le mois glissant. Le rendement trimestriel, représente l’évolution du cours du titre sur le trimestre glissant. On remarque ici une bonne performance trimestrielle de +19% du titre.

SMA20 représente la moyenne arithmétique des 20 dernières clotures. Quand le cours est au-dessus de la moyenne mobile, le titre est en tendance haussière. Inversement, un cours sous la moyenne indique une tendance baissière. Dans notre exemple, SMA20 est égal à 12 679 FCFA ⇒ le titre a une tendance haussière. Sur la BRVM, ces signaux sont plus pertinents observés sur des périodes longues (1–3 mois) en raison de la faible fréquence des échanges.

Le RSI (Relative Strength Index) mesure la vitesse et l’ampleur des variations :

Un RSI qui remonte depuis une zone <30 peut signaler un changement de tendance haussière. Couplé au volume, il aide à détecter les points d’entrée.

Il s’agit d’un indicateur fréquemment utilisé pour analyser la tendance du titre mais il faut garder en tête ses principales limites :

Dans notre cas, on a un RSI de 68 traduisant une situation “neutre”.

Le MACD (Moving Average Convergence Divergence) représente la ****différence entre deux moyennes mobiles (12j & 26j). On l’utilise en complément de l’analyse des volumes pour identifier la tendance du titre :

Par contre, il faut le mettre en face du volume. Sans volume permettant de le soutenir, le signal est trompeur.

Les indicateurs de risque présentés sont : l’ATR, la volatilité et le Draw down.

La volatilité mesure la dispersion des rendements. Elle permet de se faire une idée du risque de fluctuation. Plus elle est élevée, plus le titre sera instable.

L’ATR (Average True Range) représente la moyenne de l’amplitude des variations quotidiennes. Elle mesure la “respiration” naturelle du titre :

On la ramène souvent en pourcentage du cours du titre (ATR%). Sur les marchés peu liquides comme la BRVM, l’ATR donne souvent une meilleure mesure du risque que la volatilité pure.

Le Drawdown (retrait maximal) mesure la baisse depuis le dernier plus haut. Il permet d’indiquer combien un investisseur aurait “perdu” s’il avait acheté au mauvais moment. A la BRVM, un drawdown important traduit souvent un manque d’acheteurs plutôt qu’une panique d’où la nécessité de vérifier la liquidité.

Le volume moyen représente le nombre moyen d’actions échangées sur une période de 20j par pas journalier. La valeur échangée est le produit du volume échangé par le prix. Ces deux indicateurs sont clés à la BRVM dans la mesure où de nombreux titres ont des volumes faibles : tu peux vouloir acheter mais ne pas trouver de vendeur. Le ratio de liquidité représentant le quotient de la avaleur échangée sur la valeur échangée moyenne (20j) permet de se faire une idée sur le niveau de liquidité actuel. Plus ce ratio sera proche de 1, plus le titre aura un niveau de liquidité constant.

Sur la base de ces scores quantitatifs, nous avons construit un score permettant qualifier le titre. Le principe est d’attribuer un score à partir des 5 dimensions qui sont :

Plus le score est élevé, plus le titre présente un profil attractif selon les données récentes. On définit donc un signal avec l’approche suivante :

En gardant en tête que :

Liquidité inégale : la BRVM compte des titres peu actifs ⇒ certains indicateurs deviennent peu fiables (volatilité, MACD, RSI).

Retard des prix : les variations peuvent apparaître en décalé par rapport aux annonces (peu de market makers).

Effets de seuils : les signaux techniques sont plus “lents” à se confirmer que sur d’autres marchés plus mature

Pas d’analyse fondamentale : ces indicateurs ne remplacent pas la connaissance de l’entreprise (dividendes, secteur, gouvernance, perspectives).

Pas de garantie : le score n’est pas une recommandation d’achat mais un outil de lecture de marché.

Les indicateurs techniques présentés sur Alethea permettent d’avoir une lecture objective du marché BRVM sans dépendre de rumeurs ou d’opinions.

Mais ils ne sont pas suffisants. Il faudra toujours les associer avec :